מה זה DOM ולמה כל סוכן צריך לעקוב אחריו
DOM הוא Days on Market, מספר הימים שנכס שלך פתוח למכירה. ימי שוק נכס תיווך הוא המדד שמספר את האמת על תמחור, על שיווק, ועל הסבלנות של המוכר. סוכן שלא יודע את ה-DOM הממוצע שלו לא יודע אם הוא טוב במה שהוא עושה.
כל יום נוסף שנכס פתוח מוריד את אחוז הסגירה במחיר הראשוני. אחרי 30 יום בלי הצעות רציניות, רוב הקונים יניחו שיש משהו לא בסדר עם הנכס. אחרי 60, מוכר יבקש ממך הצעה. אחרי 90, אתה כבר עובד בחינם, או כמעט.
DOM ממוצע בישראל לפי סוג נכס
המספרים משתנים בין אזורים. למטה ממוצעים גסים שמשרת רק כעוגן השוואתי, לא כאמת מוחלטת. הנתונים שלך מהמשרד שלך, בעיר שלך, רלוונטיים יותר ממוצעים ארציים.
- דירת 3-4 חדרים בעיר מבוקשת (רעננה, רמת השרון, פתח תקווה): 30-60 יום
- וילה פרטית: 60-120 יום
- דירת פנטהאוז יוקרה: 90-180 יום
- דירת השקעה קטנה (2-3 חדרים בערים פרפריות): 20-45 יום
- נכס מסחרי: 90-180 יום
בדוק את הנכסים שלך בחודש האחרון. אם ה-DOM הממוצע שלך גבוה מ-20% מעל הממוצע לסוג הנכס שלך, יש משהו לתקן.
5 סיבות שנכס שלך תקוע מעל 60 יום
ברוב המקרים זו לא צרה אחת. זו שילוב. הנה השכיחות:
- תמחור מעל השוק ב-7% או יותר. הסיבה מספר אחת. המוכר נצמד למספר רגשי, הקונה משווה לאתרים אחרים תוך שלוש דקות.
- תיאור גנרי שלא שולף את היתרון הייחודי. "דירה מקסימה במיקום מצוין" לא מוכר.
- תמונות בנייד עם תאורת לילה. הקונה עובר על 50 מודעות ביום. הראשונה שתעצור אותו לחמש שניות תרוויח את ההצצה.
- חוסר חשיפה: רק Yad2 ולא בעוד מקום. דף נכס עצמי בגוגל, רשימה ציבורית, פייסבוק, וקטלוג של המשרד מכפילים את החשיפה.
- המוכר שלך לא משחרר את הנכס. סובלנות מעל ל-3 ימים בין בקשת ביקור לאישור = הקונה התקדם הלאה.
מציאת השורש דורשת לדבר עם המוכר. הקשבה היא 80% מהפתרון.
7 מהלכים לקיצור DOM
מה שעובד, לפי סדר השפעה:
- רדה במחיר 3-5% בשבוע השלישי שאין הצעות. טוב יותר מאשר 10% בחודש השישי.
- כתוב את התיאור מחדש סביב פיצ׳ר ייחודי אחד. נוף, יחידת הורים, מרפסת גדולה, סמיכות לבית ספר. אל תפזר.
- תמונות חדשות באור יום. בוקר 9:00 או אחר צהריים 16:00. מצלמה בנייד עם HDR, לא פלאש.
- דף נכס עצמי עם slug ייעודי בגוגל. הקונים מחפשים "דירה ברעננה 4 חדרים", ודף נכס עצמי משלך מאונדקס, גובר עליה.
- קוד QR מודפס על שלט בכניסה לבניין. ההצצה מהטרקטוריסטים הסקרנים מייצרת לידים חינם.
- אירוע בית פתוח אחרי 30 יום. מציב את הנכס מחדש על המפה, מאלץ את המוכר לסדר.
- שיחה ישירה עם המוכר על ציפיות. אם הוא לא רוצה לרדת ולא רוצה לפרסם יותר, אתה לא יכול לעבוד נס.
איך CRM עוקב אחרי DOM אוטומטית
ב-Nadlan CRM כל נכס מקבל תאריך תחילת שיווק ברגע שאתה מסמן אותו "פתוח". המערכת מחשבת DOM בכל יום. בלוח הבקרה תראה את הנכסים ממוינים לפי DOM, עם דגל אדום על מי שעבר 60 יום.
הסיכום ב-08:00 בבוקר מציג: "3 נכסים פתוחים מעל 60 יום. בדוק תמחור". זה מזכיר לך לפני שזה הופך לבעיה. דוח חודשי למשרד מציג DOM ממוצע פר סוכן, פר אזור, ופר סוג נכס, ומאפשר למנהל להבין מי משווק את מי טוב.
מעקב DOM הוא ההבדל בין משרד שמרוויח מסוף שנה לבין משרד שמסיים בקושי. תתחיל למדוד אותו השבוע. אם אתה לא עוקב, אתה לא יודע.
יש לך 4-5 נכסים פתוחים שאתה לא בטוח כמה זמן הם שם? פתח חשבון Nadlan CRM ל-60 יום, טען את הנכסים עם תאריך תחילה אמיתי, ותראה את ה-DOM הממוצע שלך תוך 5 דקות. בוא נראה אם המספרים שלך טובים יותר מהממוצע. רוצה לדעת על דוח DOM ועוד KPI? היכנס ל-מאמר על דשבורד שנתי לסוכן או ל-רשימת הפיצ׳רים.
